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Recht
Schrottimmobilien - Warum unterzeichnen so viele Anleger unvorteilhafte Verträge?
Ermöglicht wird es dadurch, dass die Anleger über wesentliche Umstände des Anlagemodells im Unklaren gelassen und/oder absichtlich getäuscht werden. Dem Kunden wird ein - häufig manipuliertes - Rechenmodell vorgelegt. Aus diesem soll sich ergeben, dass die monatlichen Zuzahlungen zu den Mieteinnahmen, wenn überhaupt, dann lediglich geringe Beträge ausmachen. Häufig werden Beträge von 100 bis zu 200 Euro als Zuzahlung versprochen. Der Rest werde durch die Miete gedeckt. Sollte die Miete einmal ausfallen, so zahle ein Mietpool. Diese Mietpools sind jedoch häufig Schneeballsysteme, das heißt, sie halten sich nur durch vorübergehende Zahlungen Dritter über Wasser. Nachdem diese Zahlungen ausbleiben, bricht der Mietpool zusammen. Gleichfalls wird verschwiegen, dass der Kaufpreis für die Immobilie nicht selten um 100 Prozent überteuert ist. Dies allein schon wegen der Innenprovision, die dem Anleger nicht als Bestandteil des Kaufpreises bekannt ist. Häufig behauptet der Vermittler auch die Schrottimmobilien seien vermietet, obwohl dies nicht der Fall ist. Unter Hinweis auf die Mietpoolsicherheit werden alle Bedenken der Anleger beiseite gewischt. Nach Ablauf von zehn Jahren sollen die Schrottimmobilien dann problemlos mit Gewinn zu veräußern sein. Auch dies kann nicht zutreffen, da der Kaufpreis derartig viele versteckte Kosten enthält, dass ein Gewinn in der Regel nicht zu realisieren ist. Die Anleger/Verbraucher geraten in Schwierigkeiten, wenn das Schneeballsystem des Mietpools an sein Ende gelangt ist und keine Zahlungen mehr erfolgen. Dann müssen die Kunden die ausgefallenen Mieten der Schrottimmobilien als Darlehenskredite selbst aufbringen. Damit hat kein Anleger gerechnet. Die nicht unerheblichen Kreditraten fordern die Banken jedoch unerbittlich ein. Es stellt sich dann die Frage, wie der Anleger den Lauf in die Schuldenfalle noch aufhalten kann. Erster rechtlicher Ansatzpunkt hierfür ist der Anspruch auf Schadenersatz gegen die Vertriebsgesellschaft wegen Falschberatung. Hierzu hat der Bundesgerichtshof (BGH) bereits mehrfach entschieden, dass ein derartiger Anspruch gegenüber den beratenden Unternehmen auf Freistellung von Verbindlichkeiten durchaus gegeben sein kann (zuletzt mit Urteil vom Januar 2009, Aktenzeichen: III ZR 28/08). Die Klage gegen den Finanzvertrieb, beziehungsweise gegen den Anlageberater, kann Jahre in Anspruch nehmen. Zu diesem Zeitpunkt weisen die Vertriebsgesellschaften möglicherweise Liquidität auf, um die Kunden von den Forderungen der Banken freizustellen.
Daher kommt es immer wieder zu der Fragestellung ob die finanzierende Bank nicht letztendlich für die Falschberatung haftet. In diesem Bereich gibt es seit einigen Jahren eine verbraucherfreundliche Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes (EuGH). Der EuGH nimmt die Banken dabei in Haftung. Dem ist der BGH nur zögerlich gefolgt. Nach der neueren Rechtsprechung geht der BGH mittlerweile aber davon aus, dass der Anleger die Immobilie im Falle des "institutionellen Zusammenwirkens" zwischen Bank und Vertriebssystem auch an die Bank zurückgeben kann. Im Gegenzug wird er von dem Kredit freigestellt. So wurde zum Beispiel in den so genannten "Badenia-Fällen" entschieden. Diese Rechtsprechung dürfte aber auch auf aktuelle Fälle, die mit ähnlichen Vertriebsmethoden arbeiten, anwendbar sein. Der Nachweis der institutionellen Zusammenarbeit zwischen der Bank und dem Vertriebssystem ist naturgemäß für den Kunden nicht leicht, da er die internen Vereinbarungen nicht kennt. Der BGH weist daher darauf hin, dass Indizien für eine solche Zusammenarbeit sprechen. Hierzu gehört, dass der Anleger selbst keinen Kontakt mit der finanzierenden Bank aufnahm. Er wird von den Finanzberatern angesprochen und übergibt diesen alle erforderlichen Unterlagen für die Finanzierung, etwa Verdienstbescheinigung et cetera. Eine persönliche Beratung durch einen Bankmitarbeiter findet nicht statt. Gegebenenfalls erhält der Kunde die Darlehensunterlagen mit der Post oder direkt von dem Vertriebsmitarbeiter. Die Darlehensmittel werden unter Umgehung des Kunden auf ein Notaranderkonto oder aber an die Verkäuferpartei direkt überwiesen. Gelingt der Nachweis des Zusammenarbeitens zwischen Bank und Vertrieb, kann der Kunde erfolgreich gegen die Bank vorgehen. Ob die Voraussetzungen im Einzelnen vorliegen, muss jedoch an Hand des konkreten Falles geklärt werden.
© Steueranwalt Disqué